今年以来,市委、市政府深入贯彻落实党中央、国务院房地产市场优化调整决策部署,全面落实因城施策,支持合理住房需求,积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。1-9月份,全市房地产开发市场主要指标呈现下降趋势,供需两端市场信心不足,房地产市场回稳基础尚不牢固,影响房地产市场的不稳定、不确定因素仍然存在。

一、市场运行基本情况

(一)开发投资降幅收窄。1-9月份,全市完成房地产开发投资192.26亿元,同比下降9.8%,降幅比上半年收窄11.0个百分点,低于全市固定资产投资增速15.1个百分点,占全市固定资产投资比重为27.5%,下拉全市固定资产投资3.2个百分点。其中,住宅完成投资148.77亿元,同比下降11.1%;办公楼完成投资3.84亿元,增长73.7%;商业营业用房完成投资16.74亿元,下降10.0%;其他完成投资22.91亿元,下降8.9%,分别占全市房地产开发投资总量的比重为77.4%、2.0%、8.7%、11.9%。

(二)施工规模持续放缓。1-9月份,全市房屋施工面积2395.55万平方米,同比下降20.6%,降幅比上半年扩大1.7个百分点。其中,住宅施工面积1564.55万平方米,同比下降21.8%;办公楼施工面积93.86万平方米,增长1.6%;商业营业用房施工面积292.80万平方米,下降17.2%;其他房屋施工面积444.34万平方米,下降22.1%。在本年房屋施工面积中,本年新开工面积157.26万平方米,同比下降43.4%。其中,住宅新开工面积119.30万平方米,同比下降45.3%。

(三)竣工面积小幅下降。1-9月份,全市商品房竣工面积303.89万平方米,同比下降5.0%。其中,住宅竣工面积223.39万平方米,下降3.3%;办公楼竣工面积1.11万平方米;商业营业用房竣工面积17.17万平方米,下降41.9%;其他房屋竣工面积62.22万平方米,增长5.2%。

(四)销售面积降幅扩大。1-9月份,全市商品房销售面积172.50万平方米,实现销售额148.41亿元,同比分别下降35.8%和36.5%,降幅比上半年扩大1.7、3.4个百分点。其中,住宅销售面积146.04万平方米,实现销售额123.34亿元,同比分别下降41.6%和43.0%;办公楼销售面积9.80万平方米,实现销售额11.51亿元,分别增长4.0倍和8.1倍;商业营业用房销售面积14.71万平方米,实现销售额13.03亿元,分别下降3.9%和17.3%;其他房屋销售面积1.95万平方米,实现销售额0.53亿元,分别增长21.3%和93.8%。

二、市场运行存在的问题

(一)房地产市场下行压力大。今年以来,我市房地产市场持续下行,主要指标呈现下降趋势,部分指标降幅持续扩大,房地产开发投资连续16个月负增长,房屋施工面积连续42个月负增长,商品房销售面积连续35个月负增长,商品房销售额连续16个月负增长。其中施工面积降幅是2021年以来首次超过20.0%,商品房销售面积降幅已连续8个月超过30.0%以上,商品房销售额降幅已连续6个月超过30.0%以上。

(二)供需两端信心不足。从供给端看,受房地产项目开发成本增高、商品房去化周期延长等因素影响,房企对市场发展信心不足,投资拿地更加谨慎。根据宁夏公共资源交易平台数据,1-9月份,全市住宅类土地交易面积20.71万平方米,交易金额12.06亿元,同比分别下降45.4%和58.9%。新增项目入库情况明显减少,1-9月份,全市新增入库房地产法人单位6个、新入库项目14个,新增计划总投资70.14亿元,完成开发投资14.48亿元,同比分别下降53.8%、39.1%、65.6%、53.8%。从消费端看,受收入增长乏力、市场低迷等因素影响,居民持币观望情绪浓厚,购房消费信心不足,居民365体育备用网址倾向储蓄。1-9月份,人民币各项存款余额6352.60亿元,同比增长7.4%,其中住户存款3396.51亿元,同比增长10.9%。

(三)政策调控效果偏弱。今年以来,我市取消首套、二套房贷利率政策下限,降低个人住房贷款最低首付款比例,支持“以旧换新”等一揽子房地产政策优化调整力度持续加大,稳投资、保交楼成效明显,但从各种促销政策的实际效果看,尚未扭转我市商品房销售下行态势,在房地产市场供求关系发生变化、市场饱和、预期转弱的大背景下,传统的降首付比例、补贴刺激等政策可能无法达到预期效果,如何从“供”“需”两端双管齐下,进一步精准施策是全市楼市“止跌回稳”所必须克服的重要瓶颈。

(四)企业到位资金承压。1-9月份,本年实际到位资金198.46亿元,同比下降40.8%,降幅高于全市房地产开发投资31.0个百分点,比上半年收窄0.2个百分点。其中,国内贷款26.76亿元,下降30.9%;企业自筹资金37.32亿元,下降13.4%;销售回款(定金及预收款和个人按揭贷款)128.84亿元,下降46.8%;其他到位资金5.54亿元,下降50.3%,分别占全市到位资金的比重为13.5%、18.8%、64.9%、2.8%。销售面积持续下滑,销售节奏变慢导致定金及预收款增长表现乏力。

(五)待售房屋去化压力持续增加。截至9月底,全市待售面积447.02万平方米,比上年同期增加19.35万平方米,同比增长4.5%。其中,住宅待售面积179.54万平方米,比上年同期增加33.62万平方米,同比增长23.0%。全市商品房去库存周期21.1个月,比上年同期、上年全年、上半年分别增加6.2、5.4、3.2个月。住宅、办公楼、商业营业用房去库存周期分别为9.8个月、50.7个月和110.6个月。住宅去库存周期比上年同期、全年、上半年分别增加4.3个月、3.7个月、1.8个月。办公楼、商业营业用房去库存周期持续高于6-18个月的合理区间,各类商品房去库存压力持续增加。

三、促进房地产市场健康发展的建议

一是坚决贯彻落实中央政治局会议精神,紧扣促进房地产市场止跌回稳目标,准确把握严控增量、优化存量、提高质量的要求,有效落实存量政策,加力推出财税、金融等增量政策,多措并举打通存量商品房和保障性住房转换通道,落实落细房地产融资协调机制,促进房地产市场止跌回稳。

二是科学规划土地市场供应。市场新开工面积和土地交易面积下降,预期市场后期增长乏力。相关部门要加强对土地供应的科学指导,优化增量土地供应,盘活存量建设用地,提高土地利用率,进一步激发市场活力。同时合理确定商品住宅用地供应节奏和规模,确保房地产开发规模、速度与我市经济增长、居民收入和人口规模相适应。

三是创新发展模式,推动市场转型。紧盯住建部365体育备用网址：加快城中村和危旧房改造货币化安置方式政策出台时间,加快全市城中村和危旧房改造项目谋划和落地,推动存量商品房去库存力度;落实优化商品房“以旧换新”政策,降低换房成本,大力推进高品质住宅建设,更好满足居民刚需和改善型住房需求;鼓励房企跨界发展文旅、医疗、养老等朝阳产业,加快向细分市场渗透,建设康养社区、生态小区等特色地产项目,构建房地产融合发展新路径。